为什么部分外籍家庭选择新山？
《The Star》10月15日访问多名长期居住在新山的外籍居民，受访者来自中国、英国、韩国和印度。
其中，一名曾在新加坡生活多年的印度籍居民在2025年搬到新山，希望孩子拥有更大的生活空间，同时继续享有学校和城市设施。一名韩国居民则提到，当地韩国社区和相关服务需求，也是他决定在Iskandar Puteri生活和经营生意的原因。
这些访问说明，新山具备吸引部分外籍家庭长期居住的条件，但仅凭几个个案，尚不能判断这类人口增长的整体规模。
目前仍缺少新山外籍专业人士历年人数、外国租户变化、柔佛MM2H长期居住人数及外籍家庭购房比例等资料。因此，现阶段只能讨论潜在影响，不能断言这项趋势已经大规模发生。
RTS可能怎样改变跨境居住选择？
新山与新加坡之间的地理位置，是部分跨境家庭考虑居住地点的重要条件。
Johor Bahru–Singapore RTS Link目前目标在2027年2月开始载客，但仍需完成系统测试、安全认证和监管批准。
RTS连接Bukit Chagar与Woodlands North，全长约4公里，列车行程约5分钟；高峰时段每小时每个方向最多可载约10,000人，两地CIQ安排在出发站完成。
RTS有可能提高跨境通勤便利性，进而影响部分具备合法工作和居留资格人士的居住选择，但实际影响仍需等通车后的客流、租赁和住房数据才能判断。
对于原本已具备相关工作和居留资格的人，RTS可能让“住在新山、跨境活动”的生活方式更方便。
不过，RTS提高的是跨境主干运输能力。新山内部的巴士、接驳和道路系统，仍决定居民从Bukit Chagar前往Tebrau、Mount Austin、Iskandar Puteri等地区时，能否减少对私家车的依赖。
长期居住会形成哪些本地消费？
长期居住家庭需要持续支付住房和日常生活费用。
| 支出领域 | 长期居住涉及的常见需求 |
|---|---|
| 住房 | 租赁、物业管理、装修 |
| 餐饮 | 本地餐饮、国际餐饮、杂货 |
| 教育 | 国际学校、补习及相关服务 |
| 医疗 | 私人诊所、医院、保险 |
| 交通 | 电召车、巴士、租车 |
| 零售 | 日用品、商场消费 |
| 服务业 | 家政、维修、物流、通讯 |
《The Star》访问的一名韩国居民，就是从当地韩国社区的需求中发现商业机会，后来在Iskandar Puteri经营相关生意。
这个个案说明，外籍社区可能形成新的细分市场，但不能由单一个案推断外籍居民已经为新山整体创造多少就业或商业收入。
外籍社区也可能扩大语言、教育和国际餐饮等细分服务市场，但目前缺少数据衡量这些领域实际产生的收入和就业规模。
MM2H如何连接长期居留与房地产？
在柔佛长期生活的外籍居民，并不一定通过Malaysia My Second Home（MM2H）计划居留。
外籍员工、跨国家庭、学生以及其他拥有合法长期居留身份的人，都可能构成当地外籍居民的一部分。
不过，MM2H值得关注，因为部分长期居留类别直接与购房要求连接。
现行MM2H的Platinum、Gold和Silver类别设有购房要求；SEZ/SFZ类别则要求符合条件的参加者在柔佛Forest City购买住宅，并遵守固定存款、持有期等规定。
Forest City位于柔佛依斯干达区域，但不等同于新山市中心。因此，这项类别更适合用来说明柔佛吸引长期外籍居民的政策，而不能直接视为新山市区住房需求的证据。
相关政策可能增加特定房地产项目的需求，但目前缺少资料判断新增购买究竟来自实际长期居住，还是投资配置。
如果要进一步判断实际经济作用，除了住宅成交量，也需要观察入住率、长期居住比例以及这些居民在当地的持续消费。
住房、价格和公共服务会承受什么压力？
外来购买力进入以后，影响未必平均分布在整个新山。
如果需求集中在靠近RTS、国际学校、成熟商业区或特定住宅项目的地区，租赁和消费价格可能先在局部市场发生变化。
目前没有足够数据证明外籍居民已经推高全新山房价，也无法确认本地租金上涨有多少来自外籍家庭。
更值得追踪的是这些指标：
| 应观察的数据 | 可以回答的问题 |
|---|---|
| 各地区外籍租户数量 | 需求主要集中在哪里 |
| 租金与本地工资增长 | 本地居民住房负担是否恶化 |
| 新增住宅入住率 | 新供应能否吸收需求 |
| 本地家庭迁居距离 | 是否出现被迫向更远地区迁移 |
| 餐饮与服务价格 | 外来购买力是否影响局部消费价格 |
如果住宅和商业供应能够同步增加，部分新增需求可以被新供应吸收。
相反，如果特定地区的住房和服务需求快速增加，而本地工资增长较慢，本地居民可能更明显地感受到租金和生活成本压力。
公共服务也不能简单归因于外籍居民。
新山本地人口增长、跨境通勤、旅游和大量新住宅开发，同样会增加道路、公共交通、医疗和其他城市设施的使用量。
因此，RTS投入使用后，城市交通问题仍需要看本地公交和接驳能力。跨境列车解决的是新山与新加坡之间的主干运输，新山市内最后一段交通仍然需要另外处理。
本地工资能否跟上城市国际化？
外籍居民和外来购买力增加后，本地人最终获得多少好处，可以从几个具体指标观察：
- 租金与本地家庭收入的比例；
- 新增就业的薪资与技能水平；
- 公共交通和可负担住房供应。
如果外来消费支持更多企业和就业，同时带动交通、社区和城市服务改善，本地居民也可能分享到经济活动增加带来的收益。
但如果房地产价格、商业租金和日常消费长期上涨得比本地工资更快，城市内部的购买力差距就会更加明显。
这也是新山国际化过程中需要持续观察的地方。
新山具备吸引部分外籍家庭长期居住的条件，但目前仍缺少数据衡量这项趋势的规模，以及它对租金、就业和消费价格的实际影响。接下来更值得观察的，是新增消费和投资能否转化为本地就业、公共交通和城市服务，同时避免住房与生活成本长期增长得比本地工资更快。
资料来源
The Star — Expats find home in JB
https://www.thestar.com.my/metro/metro-news/2026/10/15/expats-find-home-in-jb
Singapore LTA / Malaysia MOT — RTS Link Passenger Service Targeted For February 2027
https://www.lta.gov.sg/content/ltagov/en/newsroom/2026/10/news-releases/grantors-informed-rts-link-service-targeted-feb-2027.html
Singapore LTA — Johor Bahru–Singapore RTS Link Factsheet
https://www.lta.gov.sg/content/ltagov/en/newsroom/2024/1/news-releases/Updates_on_JB-RTS_link.html
Malaysia My Second Home — Category Overview
https://www.mm2h.gov.my/category/overview
Malaysia My Second Home — SEZ/SFZ Category
https://www.mm2h.gov.my/category/sez
