柔佛上涨是真的，但不是所有地方都一起涨

谈柔佛房市，最容易出现的误区，是把整个州当成一个市场，实际上，不同地区、不同物业类型的表现已

经开始明显分化。

Stacked Homes援引Savills市场资料指出，JS-SEZ九个旗舰区部分住宅价格年增约7%至9%，高于柔佛整

体约2%至4%的涨幅。

部分主要地区的指示性毛租金回报率被估计约为6%至8%，而柔佛整体部分市场则约为5%至6%。

这里必须强调，“6%至8%”不是所有JS-SEZ住宅的官方平均回报率，也不是买家一定能够取得的实际净收益。

它更适合作为部分重点地区当前市场表现的参考。Stacked Homes资料

这说明RTS、JS-SEZ和企业投资确实正在给部分区域带来更高关注度。

但这并不代表：

只要买在柔佛，价格就一定会跟着上涨。

未来真正重要的是，哪个地区能够持续吸引真实居民、租客和就业人口。

RTS的价值是真的，但市场早就知道它会来

RTS Link连接新山Bukit Chagar与新加坡Woodlands North。

马新两国主管部门已经宣布，目前客运服务目标为2027年2月开始，最终日期仍取决于独立安全认证和监管批准。LTA官方公告

这不是一个突然出现的新消息。

RTS建设多年，市场早就知道它会改善新山与新加坡之间的跨境通勤。

所以现在购买所谓“RTS概念房”，和几年前已经不是同一件事。

几年前，买家面对的是工程能不能落地的风险。

现在工程已经进入接近完成阶段，真正需要判断的是：

RTS的未来价值，有多少已经反映在今天的售价里。

如果一套房过去几年已经因为“靠近RTS”上涨很多，那么RTS正式开通，并不意味着房价还会自动再复制同样的涨幅。

房地产和其他资产一样，也会出现“预期先反映，事件后来才发生”的情况。

等RTS真正开通后，市场最终还是要回到几个基本问题：

租客愿不愿意住；

租金能不能跟上；

入住率如何；

转售时有没有买家。

“离RTS近”本身还不够

RTS在新山的终点站是Bukit Chagar。

因此，所谓“靠近RTS”其实可以有很大差别。

或者只是发展商宣传材料上写着“RTS nearby”。

对每天跨境上班的人来说，这几种情况的价值完全不同。

如果一个租客每天还要开车很久到Bukit Chagar，再花时间找停车位，RTS带来的便利就会被削弱。

所以判断一个项目能不能真正吃到RTS红利，最实际的不是看广告有没有“RTS”三个字，而是看：

从住宅到Bukit Chagar到底需要多久；

有没有可靠公共交通接驳；

步行环境是否现实；

停车成本如何；

周边道路高峰期是否拥堵。

基础设施会提升区域价值，但这种价值不会平均分配给所有挂上RTS标签的项目。

截至2030年预计约11.5万套住宅完工，供应压力不能忽略

需求增加的同时，供应也在增加。

EdgeProp根据EPIQ数据指出，截至2030年，柔佛预计有609个住宅项目陆续完成，涉及接近115,000套住宅。

其中约244个项目位于新山区，涉及大约70,460套住宅。EdgeProp报道

这11.5万套不是目前已经全部建成的住宅。

它反映的是未来数年的供应管线。

这点非常重要，因为房价长期能不能得到支持，最终仍取决于实际需求能否吸收新增供应。

RTS、JS-SEZ、数据中心、制造业和物流投资可能带来更多居民和就业人口。

如果供应增加速度明显超过真实居住需求，部分项目就可能面对更强的租金和转售竞争。

服务式公寓供应尤其值得留意

柔佛过去已经长期面对部分高楼住宅和服务式公寓供应较多的问题。

这个风险并没有完全消失。

CIMB Securities援引NAPIC 2026年第一季资料指出，新山已有约108,863套服务式公寓存量，另外还有41,832套incoming supply及18,712套planned supply，预计陆续进入市场。Bernama报道

这里必须分清楚：

108,863套是现有服务式公寓总存量，并不是108,863套全部卖不出去。

真正需要注意的，是在庞大现有存量基础上，未来还有大量新增单位陆续进入市场。

这意味着同一区域内，如果出现很多类似面积、类似定位、类似租金水平的高楼项目，它们将竞争同一批租客和二手买家。

结果可能表现为：

租金竞争增加；

空置时间变长；

转售需要更久；

价格上涨速度放慢。

所以“柔佛长期看好”与“任何高楼都值得买”，完全是两回事。

已完工未售数字也不能全部混在一起看

NAPIC 2026年上半年资料显示，柔佛有4,222套已完工未售住宅。

另外，柔佛还有约9,946套已完工未售服务式公寓。NAPIC Property Market Report H1 2026

这两个数字属于不同物业分类。

不能简单相加后，称作“柔佛有14,168套未售住宅”。

住宅与服务式公寓面对的买家、用途、管理费和市场结构并不完全相同。

不过，这些数据仍然提醒买家：

即使柔佛整体投资故事很强，部分细分市场仍然存在供应压力。

购买时必须回到项目本身，而不是只看州级经济故事。

租金上涨，比挂牌房价上涨更值得观察

如果一个地区真的因为RTS和JS-SEZ变得更有价值，比较健康的迹象之一，应该是实际租赁需求同步增加。

租客通常不会因为发展商的一张未来规划图长期支付房租。

所以相比单看发展商售价或二手市场挂牌价，租金往往更能够反映一个区域有没有真实使用价值。

如果房价上涨很快，租金却没有同步上升，毛租金回报率就会开始下降。

这时候，房价越来越依赖未来是否还有下一个买家愿意支付更高价格。

毛租金回报率，不等于真正拿到手的净回报

房地产广告最常出现的数字之一，就是“Rental Yield”。

但很多时候展示的是毛租金回报率。

实际持有房产，还可能面对：

管理费；

门牌税；

地税；

维修费用；

家具和电器更换；

租赁代理费；

空置期间没有租金收入。

EdgeProp访问的产业人士举例，一套看起来有约6.5%毛租金回报的物业，在扣除相关成本以后，实际净回报可能只剩约4%。

因此，投资者真正应该比较的不是：

“这个项目广告写多少%？”

而是：

扣除所有持有成本之后，一年真正能够留下多少。

尤其服务式公寓管理费相对明显，这个差别可能非常重要。

新山市场出现两种购买力差异明显的典型买家

RTS和柔新经济一体化，正在放大两类典型买家的购买力差异。

其中一类是在新加坡工作、赚取新元收入，同时选择在新山居住或买房的人。

另一类则是在柔佛本地工作、主要赚取令吉收入的家庭。

这当然不是新山全部买家。

市场还有本地自住者、工业区员工、退休人士、外国买家以及不同类型投资者。

但“新元收入”和“令吉收入”之间明显的购买力差距，确实可能对靠近关卡和跨境交通节点的房价形成影响。

同样一套RM600,000的房屋，对两种收入结构家庭的负担程度可能完全不同。

因此，当部分核心区域越来越受到跨境工作者欢迎，本地收入家庭的住房负担能力也值得关注。

RTS带来的经济价值是真的。

但如果核心区域房价逐渐按照更高收入群体的购买力定价，住房可负担性就会成为另一面。

RTS开通以后，市场才进入真正的验证阶段

RTS正式投入服务以前，很多价值仍然属于预期。

开通以后，市场会慢慢获得真实数据：

每天究竟多少人使用RTS；

多少人选择住在新山、到新加坡工作；

Bukit Chagar周边交通是否顺畅；

哪些住宅真正受到租客欢迎；

租金有没有持续支撑目前售价。

到了那个阶段，“RTS概念”会逐渐变成能够被验证的实际需求。

真正拥有位置和租赁优势的项目，可能得到进一步确认。

而主要依靠宣传故事推动价格的项目，也可能开始出现更明显分化。

柔佛的机会是真的，但价格仍然决定投资结果

RTS、JS-SEZ、数据中心、制造业和物流投资，确实让柔佛拥有过去很多年少见的发展条件，

完全否定柔佛房地产，没有必要，但市场越乐观，买入价格反而越需要谨慎。

当大多数人都知道RTS即将开通，发展商都在宣传JS-SEZ，市场普遍期待跨境人口增加

很多未来利好其实已经开始反映在今天的售价里。

真正值得关注的项目，往往不是故事最大，而是即使不假设房价继续大涨，仍然具备合理租金、真实居住需求、便利交通和足够转售流动性的物业。

RTS会改变柔佛，但房地产投资真正需要判断的，

始终是——以今天这个价格买进去，未来还有多少价值尚未被市场提前计算。

资料来源

Stacked Homes — Johor-Singapore SEZ Property Prices Are Up 7–9% — But Investors Still Face One Big Risk
https://stackedhomes.com/johor-sez-rental-yields-oversupply/

EdgeProp — Johor adds 115,000 homes to meet demand fuelled by industrial, RTS, JS-SEZ
https://api.edgeprop.my/content/1917690/johor-adds-115000-homes-meet-demand-fuelled-industrial-rts-js-sez

NAPIC — Property Market Report H1 2026
https://napic.jpph.gov.my/en/archives/laporan-pasaran-harta-separuh-pertama-wilayah

NAPIC — Latest Publication
https://napic.jpph.gov.my/en/latest-publication

Bernama — Johor Property Sector Remains Neutral After State Poll, Says CIMB Securities
https://www.bernama.com/tv/news.php?id=2581511

Land Transport Authority Singapore — RTS Link service targeted for February 2027
https://www.lta.gov.sg/content/ltagov/en/newsroom/2026/10/news-releases/grantors-informed-rts-link-service-targeted-feb-2027.html

免责声明：本文提供一般房地产市场资讯与分析，不构成购房、投资、贷款或财务建议。房价、租金、供应量及回报率会因地区、项目、物业类型和市场情况而变化，购买前应核对实际成交、贷款成本、持有费用和法律文件。